Ocenění nemovitosti je nutné vyhotovit v různých životních situacích. Nejčastěji při převodu nemovitosti kupní nebo darovací smlouvou, dále při dědickém řízení. Dalšími případy jsou vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo vypořádání společného jmění manželů (SJM). Podle odlišného druhu situace se odlišují i jednotlivé posudky, jejich rozsah a metodika zpracování. Ocenění pro účely dědického řízení se používá pro potřeby notáře. Tržní odhad nemovitosti poukazuje na stávající hodnotu nemovitosti na trhu, nepracuje tedy s zákonem danými tabulkami, ale objektivně přistupuje k problematice. Zpracovává se zpravidla pro potřeby banky či stavební spořitelny při vyřizování hypotéky či úvěru. Znalecký posudek je nutný zejména pro potřeby finančního úřadu při převodu nemovitosti, jedná se o stanovení tzv. administrativní ceny, které je přílohou přiznání k dani z převodu nemovitosti. Odborné vyjádření k tržní ceně je vhodné například při plánovaném prodeji či koupi nemovitosti pro získání lepší představy o nabízené či požadované ceně.
Odhady a oceňování nemovitostí
Podklady k odhadům a posudkům
K vyhotovení znaleckého posudku (odhadu) nemovitosti jsou potřebné níže vyjmenované podklady. Pokud Vám budou některé dále uvedené doklady chybět, je možné je zajistit, popřípadě se na jejich opatření domluvit při místním šetření. Ve všech případech je nezbytná prohlidka nemovitosti odhadcem (místním šetřením) za účasti zadavatele.
Nemovitosti nekomerční
rodinné domy, rekreační a zahrádkářské chaty a chalupy, garáže, vedlejší stavby, studny, inženýrské stavby liniové, pozemky včetně zemědělsky užívaných, trvalé porosty:
podklady povinné:
- výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců)
- kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
- geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
- nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.)
- smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)
podklady nepovinné: (pokud jsou k dispozici):
- projektová dokumentace (včetně případných přístaveb, nástaveb, rekonstrukcí apod.)
- územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o umístění stavby
- stavební povolení a kolaudační rozhodnutí
- radonový průzkum místa stavby
- dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
- při ocenění nestavebních pozemků se doporučuje zjistit (Stavební úřad, Územní plán), zda se nejedná o pozemek určený k zastavění, event. o jako část pozemku se jedná
- další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.
Nemovitosti komerční
rodinné domy s provozní částí - např.kancelář, dílna, ordinace, atd., bytové domy, administrativní budovy, provozní nebo výrobní objekty, penziony, hotely, sklady, atd. a komerčně využívané pozemky :
podklady povinné:
- výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců)
- kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
- geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
- nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.)
- nájemní smlouvy k celé, nebo části nemovitosti (například i za umístění telekomunikačních stožárů, reklamy apod.), smlouvy o budoucích nájemních smlouvách atd.
- údaje o pojistném (pojistná smlouva)
- doklad o výši daně z nemovitosti
- doklady/přehled nákladů za běžnou údržbu (úklid, drobné opravy, plyn, elektřina, telefonní poplatky atd.)
- smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)
podklady nepovinné: (pokud jsou k dispozici):
- projektová dokumentace (včetně případných přístaveb, nástaveb, rekonstrukcí apod.)
- územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o umístění stavby
- stavební povolení a kolaudační rozhodnutí
- radonový průzkum místa stavby
- dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
- při ocenění nestavebních pozemků se doporučuje zjistit (Stavební úřad, Územní plán),
zda se nejedná o pozemek určený k zastavění, event. o jako část pozemku se jedná - odpisový plán
- přehled všech stavebních úprav a změn nemovitosti s uvedením data provedení
- modernizace, rekonstrukce, přístavby, nástavby, vestavby atd. - další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.
Bytové jednotky a nebytové prostory včetně pozemků
podklady povinné:
- výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců) na bytovou jednotku, společné části
domu, event. nebytové prostory a pozemky - kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
- geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
- nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, smlouva o převodu bytu z družstevního vlastnictví, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.), vše včetně příloh
- doklad o stáří budovy (kolaudační rozhodnutí nebo jiný doklad, event. ústní informace)
- smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)
podklady nepovinné: (pokud jsou k dispozici):
- projektová dokumentace (včetně případných přístaveb, nástaveb, rekonstrukcí apod.)
- územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o umístění stavby
- stavební povolení a kolaudační rozhodnutí
- informace o provedených stavebních úpravách, modernizacích nebo rekonstrukcích
bytové jednotky i celé budovy (výtah, střecha, výměna oken, stoupaček, zateplení
fasády apod.) - dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
- prohlášení vlastníka dle § 5 zákona č. 72/1994 Sb., včetně příloh
- další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.
Stavební pozemky zastavěné nebo určené k zástavbě
podklady povinné:
- výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců)
- kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
- geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
- nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.), vše včetně příloh
- územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o umístění stavby
- stavební povolení
- radonový průzkum
- smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)
podklady nepovinné: (pokud jsou k dispozici)
- projektová dokumentace budoucí stavby
- dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
- informace o stávajících inženýrských sítích na pozemku nebo jeho okolí
- při ocenění nestavebních pozemků se doporučuje nejprve zjistit (Stavební úřad,
Územní plán), zda se nejedná o pozemek stavební nebo určený k zastavění, event. o jakou část pozemku se jedná - další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.
Zemědělské pozemky i v nájmu organizace
podklady povinné:
- výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců) včetně údajů o BPEJ
- kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
- geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
- nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.), vše včetně příloh
- srovnávací sestavení pro pozemky ve zjednodušené evidenci - Pozemkový katastr
- při ocenění nestavebních pozemků se doporučuje nejprve zjistit (Stavební úřad, Územní plán), zda se nejedná o pozemek stavební nebo určený k zastavění, event. o jako část pozemku se jedná
- smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)
podklady nepovinné: (pokud jsou k dispozici)
- dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
- informace o stávajících inženýrských sítích na pozemku nebo jeho okolí (stožáry apod.), balvanitosti, atd.
- nájemní smlouvy k užívání pozemku
- další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.
Praktické využití a určení ocenění nemovitosti (odhadů, posudků)
Rámcový ceník
Zpracování ocenění je závislé na dodání všech potřebných podkladů a na termínu osobní prohlídky nemovitosti.
Pokud není dohodnuto jinak, je odborné vyjádření k tržní ceně zpracováno zpravidla do 3-4 pracovních dnů.
Posudek pro dědické řízení je zpracován do 1 týdne od prohlídky.
Zjištění ceny dle cenového předpisu je zhotoveno do 10-14 dnů od prohlídky.